マイホームを住宅ローンで購入すると、一定の要件を満たす場合に所得税などが軽くなる制度があります。それが「住宅ローン控除（正式名称は住宅借入金等特別控除）」です。控除される金額が大きくなることもある一方、対象要件や手続きがやや複雑で、最初の年は確定申告が必要になります。

この記事では、住宅ローン控除の対象・控除額の考え方・手続きの流れを、国税庁などの公式情報をもとにわかりやすく整理しました。

この記事でわかること

  • 住宅ローン控除の概要と対象になる人
  • 控除率0.7%と控除期間の考え方
  • 借入限度額が住宅の性能や世帯で変わること
  • 初年度は確定申告、2年目以降は年末調整という流れ
  • よくある質問（FAQ）

まず結論

住宅ローン控除は、住宅ローンを使ってマイホームを取得・新築・増改築し、一定の要件を満たして居住した場合に、年末のローン残高の0.7%が所得税（引ききれない分は一部住民税）から差し引かれる制度です。

項目内容
制度名住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）
控除率年末のローン残高等 × 0.7%
控除期間新築等は最長13年、中古（既存住宅）は10年
主な要件合計所得金額2,000万円以下・床面積50平方メートル以上・返済期間10年以上など
手続き初年度は確定申告、2年目以降は年末調整

控除は「税額そのものを差し引く（税額控除）」しくみのため、所得控除よりも税負担を直接軽くする効果があります。

対象になる人・住まいの要件

住宅ローン控除を受けるための主な要件は、国税庁により次のように定められています。

住む人（本人）の要件

  • 新築・取得・増改築などから6か月以内に住み、控除を受ける年の年末まで引き続き住んでいること
  • その年の合計所得金額が2,000万円以下であること

住まいの要件

  • 住宅の床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上を自分の居住用にしていること
  • 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
  • 中古住宅の場合は、一定の耐震基準などの要件を満たすこと

新築住宅では、原則として一定の省エネ性能を満たすことが要件とされている点にも注意が必要です。要件は改正されることがあるため、購入前に確認しておくと安心です。

控除額の計算と借入限度額

控除額の基本は次のとおりです。

その年の年末のローン残高等 × 0.7%

ただし、控除の対象になる借入残高には上限（借入限度額）があり、住宅の省エネ性能や入居した年、世帯の状況によって変わります。参考として、令和7年（2025年）入居の新築住宅では、おおむね次のように区分されています。

住宅の性能子育て世帯・若者夫婦世帯その他の世帯
認定住宅（長期優良・低炭素）5,000万円4,500万円
ZEH水準省エネ住宅4,500万円3,500万円
省エネ基準適合住宅4,000万円3,000万円

中古（既存）住宅では、認定住宅などで3,000万円、それ以外で2,000万円が借入限度額の目安とされ、控除期間は10年です。借入限度額や区分は年度の税制改正で見直されることがあるため、最新の数値は国土交通省・国税庁の公式情報でご確認ください（2026年時点）。

なお、住宅ローン控除は税額控除のため、実際に控除される額は納めている所得税額などによっても変わります。

実際にいくらになるか（計算してみる）

住宅ローン控除でいちばん誤解が多いのが、「年末残高の0.7％がそのまま戻ってくる」という点です。実際にはその年に納めている所得税額が天井になり、引ききれなかった分は一定の範囲で住民税から控除されます。数字で確かめます。

まず控除額そのものは「年末のローン残高等×0.7％」（100円未満切り捨て）で、対象になる残高には上限があります。上の借入限度額の表と照らすと、国税庁が示す各年の控除限度額（令和7年入居の場合、認定住宅は31.5万円・子育て世帯等は35万円、ZEH水準省エネ住宅は24.5万円・同31.5万円、省エネ基準適合住宅は21万円・同28万円）と一致します。たとえば「4,500万円×0.7％＝31.5万円」という関係です。

問題はこの先です。国税庁の制度で控除しきれなかった額について、総務省は「前年分の所得税において控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の個人住民税で控除される」としたうえで、その額は「前年分の所得税の課税総所得金額等の5％（97,500円を限度）」までと定めています。つまり住民税から取り戻せるのは、多くても年9万7,500円までということです。

以下は、年末のローン残高が3,000万円（控除額21万円）の場合の概算です。

住宅ローン控除を使う前の所得税額所得税から引ける額住民税から引ける額実際に軽くなる合計使いきれずに消える額
8万円8万円約8万円約16万円約5万円
15万円15万円6万円21万円（全額）0円
20万円20万円1万円21万円（全額）0円
30万円21万円0円21万円（全額）0円

たとえば年末残高3,000万円・その年の所得税額が15万円の方であれば、所得税から15万円、残る6万円を翌年度の住民税から差し引いて、合計21万円が軽くなる計算です。

一方、表の1行目のように所得税額が8万円しかない方は事情が変わります。所得税額が8万円ということは課税総所得金額がおよそ160万円（税率5％）ですから、住民税側の枠は「160万円×5％＝8万円」となり、97,500円には届きません。結果として21万円の控除枠のうち約16万円しか使えず、約5万円は使われないまま消えてしまいます。控除枠を翌年に繰り越すことはできないためです。「借入限度額いっぱいまで借りれば、そのぶん得をする」とは限らない、というのがこの制度の実際のところです。

なお、住民税から控除を受けるにあたって市区町村への申告は不要とされています（税務署に申告した情報が市区町村へ渡るしくみのため）。所得税は確定申告や年末調整で還付されるのに対し、住民税のほうは翌年6月以降の住民税が安くなる形で反映されるため、「還付金が思ったより少ない」と感じても、住民税側で効いていることがあります。翌年6月頃に届く住民税の決定通知書を確認してみるとよいでしょう。

もうひとつ押さえておきたいのが、控除額は年々小さくなるという点です。控除の対象は各年12月末のローン残高なので、返済が進むほど「残高×0.7％」は減っていきます。初年度の控除額がそのまま13年続くわけではありません。

上の表は、わかりやすさのために年末残高を3,000万円と置いた目安です。実際の控除額は入居年・住宅の性能・世帯の状況・その年の所得税額によって変わります。正確な金額は国税庁・税務署、住民税の分についてはお住まいの市区町村にご確認ください。複雑なケースは税理士にご相談ください。

控除期間の考え方

  • 新築住宅・買取再販住宅：最長13年
  • 中古（既存）住宅：10年

各年について「年末のローン残高等 × 0.7%」を計算し、上記の期間にわたって控除を受けられます。ローン残高は返済が進むほど減っていくため、控除額も年々小さくなっていくのが一般的です。

また、住宅ローン控除は令和8年度税制改正で適用期限の延長が示されるなど、制度の枠組みが見直されることがあります。入居する年によって取り扱いが変わる場合があるため、公式情報で確認しましょう。

手続きの流れ（初年度と2年目以降）

住宅ローン控除は、最初の年と2年目以降で手続きが異なります。ここが最もつまずきやすいポイントです。

初年度：確定申告が必要

控除を受ける最初の年は、会社員の方でも確定申告が必要です。確定申告書に必要書類を添えて、住所地を管轄する税務署へ提出します。主な書類の例は次のとおりです。

  • 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送られます）
  • 登記事項証明書や売買契約書・工事請負契約書の写し
  • 本人確認書類、源泉徴収票 など

確定申告そのものの要否や進め方は確定申告が必要な人とは？もあわせてご参照ください。

2年目以降：年末調整でOK

会社員の方は、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。税務署から送られる「住宅借入金等特別控除申告書」と、金融機関の年末残高証明書を勤務先に提出します。年末調整の基本は年末調整とは？会社員が知っておきたい基本で解説しています。

自営業の方などは、2年目以降も引き続き確定申告で控除を受けます。

注意点

  • 合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年は控除の対象外になります
  • 初年度は会社員でも確定申告が必要です（申告し忘れると控除を受けられません）
  • 借入限度額・控除期間は入居した年・住宅の性能・世帯によって変わります（2026年時点）
  • ふるさと納税などほかの控除と併用する場合、控除される順序や上限に影響することがあります
  • 繰上返済で返済期間が10年未満になると、以後の控除が受けられなくなる場合があります
  • 複雑なケースや大きな金額に関わる判断は、税務署や税理士にご相談ください

よくある質問（FAQ）

Q1. 中古住宅でも対象になりますか？ A. 一定の要件（耐震基準など）を満たせば対象になる場合があります。控除期間は10年で、借入限度額は新築と異なります。

Q2. 会社員は毎年確定申告が必要ですか？ A. 最初の年だけ確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。

Q3. 所得が高いと受けられませんか？ A. その年の合計所得金額が2,000万円を超える場合は、その年は対象外とされています。

Q4. 借り換えをしても控除は続きますか？ A. 一定の要件を満たせば、借り換え後も引き続き対象になる場合があります。詳しくは国税庁の案内をご確認ください。

Q5. 控除しきれなかった分はどうなりますか？ A. 所得税から引ききれない分は、一定の範囲で翌年度の住民税から控除される場合があります。

まとめ

  • 住宅ローン控除は、年末のローン残高等の0.7%を所得税などから差し引く税額控除
  • 合計所得2,000万円以下・床面積50平方メートル以上・返済期間10年以上などが主な要件
  • 借入限度額や控除期間は住宅の性能・入居年・世帯で変わる（2026年時点）
  • 初年度は確定申告、2年目以降は年末調整という流れ
  • 最新情報は国税庁の住宅ローン控除ページや国土交通省の公式サイトで必ずご確認ください

マイホームの購入を検討している方は、対象要件と手続きの流れを早めに確認しておきましょう。特に初年度の確定申告を忘れないことが大切です。

参考資料

最終確認日

最終確認日: 2026-07-09

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